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机麻绝技_南京禄口绞肉机:十一罗汉的终极之战

2020-01-09 08:11:51   【浏览】591

机麻绝技_南京禄口绞肉机:十一罗汉的终极之战

机麻绝技,在“南京首席空港板块”禄口新城,有一群“十一罗汉”。

2001年12月,一部名为《十一罗汉》的电影在美国上映。讲述了以丹尼为首的十一位身怀绝技的侠盗天团,经过周密策划后大闹拉斯维加斯,“抢劫”情敌大老板的赌场,只求让前妻泰丝回心转意的精彩故事。

凭借庞大的巨星阵容、环环相扣的剧情、精湛炸裂的演技,该片获得第28届法国电影凯撒奖最佳外国电影提名。但,在房叔看来,如今云集11家楼盘混战的禄口新城,也正在上演着与《十一罗汉》极为相似的剧情。

男主:禄口11家在售与待售项目

女主:曾经万人排队抢房的客户

“请问导演,这部禄口最强绞肉机的剧情接下来该怎么走呢?”

(一)

有人说,南京楼市今年最大的一个关键词,是“破限”。

从城南到城北,从仙林到江北,再到江心洲富人岛,新盘一次又一次突破限价,不断刷新天花板记录。而处于南京房价金字塔最底端的刚需“地板价”,相较去年还是涨了不少。

按照这种“外围倒逼核心”的逻辑,南京下一轮涨价大潮似乎又要轰轰烈烈的来了。

那么,我们回头再看已全面站在破限十字路口的禄口新城,在南京大外环(包括卫星城)刚需阵营中处于什么样的位置?

六合高层1.5万(洋房1.8万)、溧水1.6万、龙潭1.7万,而禄口,只用了一年多就转眼蹿上1.9-2万大关。于是,很多人都在感叹:“禄口房子今年卖得有点贵了!”

禄口的房子贵吗?我们不妨再看其他三个具有代表性的“竞品”卫星城板块。

1,开发时间更早、基础生活配套更成熟的板桥新城,某地王新盘放风2.9万/㎡。缺点是短期无地铁利好兑现。

2,目前暂时还处于安置房时代的桥林新城,首个由3家房企联手开发的商品房项目即将入市。业内预计“售价不低于2万”,板块优势是地铁s3号线已通车运营,共设五站。

3,偏安一隅的,也在闹房荒的江宁滨江,唯一的地王纯新盘是鲁能硅谷公馆(鲁能硅谷公馆_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网)。楼面价达11077元/㎡,拿地两年仍未上市。龙湖之后在鲁能一街之隔拿地,楼面价一夜暴跌6300多。但上市时间最快要到明年,“预计均价也将冲击2万”。

所以,地价“面粉”降了,南京的房价“面包”也未必就会降。当你明白这个定价逻辑后,就会恍然发现:禄口那一堆拿地“面粉”在万元以上,严格说是1.1万-1.3万/㎡楼板价的高价地项目们,入市后的毛坯均价仅卖到1.8万/㎡(小高层)-2.1万/㎡(多层洋房),心底该是多么的憋屈和无奈啊!

平心而论,要不是禄口近年一二手倒挂红利减弱,以及短期大量外来人口导入放缓,他们本应该狠狠地热销一把才对。此外,一批新盘的头顶仍有限价这把达摩克利斯之剑高悬。即使再“放松限价”,也得考虑市场水温,必须给买房人留下一点让利空间。

由此可见,在未来相当长的时间内,禄口都将牢牢守住2万左右的房价红线上下浮动。部分高价地项目甚至已下定决心:适当减少利润以价换量,贴身比拼产品力与性价比,只求“早清盘早脱身”。

“僧多粥少”、“看谁跑得快”、“卖完早脱身”。这,就是一部正在真实上演的禄口版大逃杀。

(二)

直到今天,房叔一直都无法忘记:禄口最后8000多人排队抢房的“万元盘”时代。因为在那之后,南京万元均价的刚需阵地基本宣告“全线沦陷”。

今年初,也就是1月11日,老盘翠屏城宣布收官“日光”。700多套房子吸引8180组客户报名,中签率只有8.7%。至此,“老禄口抄底”的均价被永远定格在12218元/㎡,3成首付款仅32万起。这,也是禄口近年最后一次“王炸”。

对了,还有一个禄口万元盘,机场建设开发的蓝天星港(蓝天星港_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网)。均价卖到17000元/㎡,其实已经不能算是严格意义上的“万元盘”了。目前也处于收官阶段,尾盘房源总价210-226万左右。

然后,就轮到禄口新房主力军—也就是本文的主角天团上场了:禄口的“十一罗汉”。他们分别为:

1,恒大林溪郡(恒大林溪郡_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网),已于10月底入市。目前在售小高层与洋房,户型113㎡、121㎡。其中小高层销许均价18500元/㎡,洋房销许均价21500元/㎡。

2,红豆香江华庭,已于11月初入市。目前在售洋房与小高层,毛坯交付,户型约79㎡、85㎡、110㎡,销许价在19198-21856元/㎡。

3,红豆香江华府,待入市。规划建设30栋住宅。2017年3月31日,经过67轮竞价被红豆置业以总价15.6亿拿下,楼面价12846元/㎡,需要现房销售。

4,中海云麓公馆,预计最快今年底入市。拟建9至11层小高层毛坯产品,总计600多套。户型为80㎡两房(2+1)、96㎡三房(3+1)、118㎡四房。“可能会一次性推完所有楼栋。”

5,和昌绿地新悦湾,只有3栋低密度住宅,户型83-107㎡。其中1号楼为10-11层、2、3号楼为7层。2017年3月31日拿地,楼面价为12459元/㎡。现房销售。

6,蓝天慧融花园,在建18栋小高层,总建规模约12万方。注意:该项目2015年拿地的楼板价仅有4777元/㎡。

7,中骏融信雍景台,预计12月首开住宅产品,最新放风价2.1-2.2万/㎡。整体面积段涵盖88㎡、108㎡、129㎡。

8,云溪璟园,打造23栋小高层,预计货量超过千套。最快将在12月入市,户型面积段约85-122㎡,精装交付。

9,如意郡,打造11栋10层小高层,面积78㎡、90㎡、108㎡。预计最快12月入市,属于禄口新城中心区(如意湖板块)。

10,中骏合景柏景湾,户型面积约85-108㎡,预计12月首开。属于禄口新城中心区(如意湖板块)。

11,奥园金基天著尚居,预计12月首开七栋楼,合计512套房源,户型面积为85-118㎡。属于禄口新城中心区(如意湖板块最东端)。

通过上述梳理,我们不难发现:禄口不少新盘为“讨好”刚需,起步户型越做越小。比如这家做了85㎡的,隔壁竞品就做80㎡、甚至是78㎡的,以最大程度降低总价门槛。不过,需要注意的是,禄口现有11家在售与待售的新盘项目(无论在不在中心区),预计将全部保持1.9万-2.1万/㎡的整体均价步调。这也是延续到2020年上半年的板块定价基调。

但,也要清楚地看到一个事实:禄口板块二手房近两年基本没有太大变化。目前成交均价仅在1.6-1.8万/㎡左右。其中招商依云郡、朗诗青春街区两个二手头部小区,挂牌均价也就在1.9-2.1万/㎡之间。这就意味着,在新盘军团全部涨至2万左右门槛时,禄口一二手房昔日的倒挂刺激“几乎完全消失了”。

要知道,巨大的一二手倒挂,才是当年撬动禄口投资型购买力的关键点之一。尤其在本地自住客群“供大于求”的现实背景下,曾经几千人排队禄口的盛况,真的是一去不复返了?

换言之,十一罗汉们,究竟该如何“抢回”更多的客户?让他们将目光重新投向禄口?

(三)

苦等近2年,库存量近百万方的禄口“十一罗汉”大部队,终于浩浩荡荡准备出货了。

实话实说,恒大、红豆两盘虽然已抢先上市,但去化成色较为一般。

接下来还有中海、和昌绿地、中骏融信、中骏合景、三巽、金基奥园、佳兆业弘阳等地块陆续登场,预计2000多套房源接力上市。

如此大的库存量,又是有点“远距离”的卫星城板块。讲真,这种贴身肉搏+高价地井喷上市的情况在江宁楼市的历史上十分罕见。“几乎可以称得上是惨烈的绞肉机了”。

难怪,有业内人士调侃称:禄口市场可能被干成一片焦土,堪称是南京近年来竞争最恐怖的房地产板块。同时呼吁禄口的开发商们,赶紧众筹搞个名校吧!

不过,如果从“时间换空间”的长周期消化角度来看,像恒大这样的一线品牌房企依然拥有区域头部优势。如果在强销期结束后,继续地毯式积极抢客,挤压竞品销售空间,相信在接下来的持销期还可以小步快跑完成消化。

至于2017年央企中海以7.3亿拿下的禄口g23地块,也就是今天的云麓公馆。楼面价11199元/㎡,被要求现房销售。之前有消息称,项目整盘货值约14亿左右。“据说首开预计一次性推出全部600多套房源,开完即收官。所以蓄客期一再延长,最新释放的入市节点定在年底前。”

如果消息属实,那么也就意味着:中海云麓公馆或将成为禄口绞肉机之战中底气最足的一股清流。毕竟,80-118平米高附赠面积+纤薄户型设计,对注重颜值和得房率的年轻刚需客群有着不小的吸引力。

相较被要求现房销售的老地王们,禄口也有拿地后动作一直非常迅速的“高周转盘”。比如云溪璟园,该项目即今年4月出让的g12地块,楼面价11535元/㎡,达到最高限价。起初由弘阳联手禹洲拿地,后引入佳兆业操盘,产品据称将沿袭现代中式风格。“最快12月首开”。

据房叔统计:在禄口“十一罗汉”中,有6幅面粉价在万元以上的高价地,2幅面粉9千的地块,以及1幅面粉8千地块,1幅面粉7千地块。其中,有三幅楼板低于1万元一平的项目位于中心区如意湖周边,“由于地段认可度有限等因素,也最有可能引爆激烈价格战”。

更关键的一点,甚至让人感到有点“恐怖”的另一个事实是:“十一罗汉”如今的集中入市,似乎只是禄口新一轮出货的序曲。因为,禄口空港新城未来还将有大量储备土地等待上市,后期犹如“竹筒倒豆子”的井喷式供地。将极有可能发展成江宁区5年内库存最大的“2万+”刚需重镇。

另有业内指出:根据已公布的《南京禄口新城中心区(njnbh020)控制性详细规划》,储备的二类居住用地“预计超过100幅”。根据供地计划,今年底前南京即将出让的26幅地块中,就有5幅宅地位于禄口。其中,位于禄口如意湖中心区,靠近翔宇北路地铁站的g104地块和g105地块已经双双挂牌。

出货、抢客。再出货、再抢客。毫无疑问的是,这将是一场旷日持久的、史诗级的恶仗。

“猜得到开头,但或许猜不到结尾”。十一罗汉,变成十八罗汉,指日可待。

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